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  • 租房的这些大招你都知道吗?(房东篇)

    作者: 天津特价租房 发布: 2018-06-07 14:57 浏览:729

    1、房东义务有哪些
    根据房屋租赁合同,房东应保证房屋内装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态,但有时遇到年迈或定居国外的房东,在维修方面也会有些许不便,那么维修费用清单房东是否可以报销,要在签约合同上注明情况。如果外地房客有办理租赁备案的需要,也要在签约时明确提出。
    2、短租房注重便利性
    短租房的平均日租金较高,做到拎包入住是基本要求,房东要给房客创造尽量便利的居住条件。除了家具和电器,床品、卫浴用品等日常生活所需都可以提供。另外,短租房的房客们通常是直接从网上选房、订房,有漂亮的房间照片非常重要。为了增强视觉效果,房东可以对房屋作一些风格化的装饰。
    3、长租房注意留空间
    长租房的房客要在这里居住较长时间,携带的行李比短房客要多得多,因此房东应该尽量留出空间。很多长租房客对房屋的美化有自己想法,房东与其按照自己的喜好去布置,不如减少一些不必要的装饰,只保留必要的物品,让房客去发挥,房东自己也可以省点事、省点钱。
    4、窗明几净最重要
    如何给看房的房客留下美好的第一印象?记得打开窗户,做好通风和清洁,装饰上尽量使用简单清爽的颜色。每个人对家的想象都不同,有人喜欢酷炫风格,有人喜欢甜美风格,有人喜欢冷淡风格,但是一个窗明几净的空间是所有房客内心都无法拒绝的。
    5、污迹遮挡有技巧
    每次出租前都对房屋作翻新装修显然不现实,然而屋内总会有一些难以清理的污迹瑕疵,如何用较低的成本让屋子看起来焕然一新?套子、墙纸、墙贴等小用具可以帮忙。例如,旧沙发的皮面有破损或污点,一副干净的沙发套就能拯救,而且后期的清洁维护也更方便了。墙上如果有孩子的涂鸦痕迹,用墙贴、装饰画遮挡即可。
    6、单身化改造
    单身人群是租房主力军,配合单身房客的需求来布置更吸引人。单身房客需要的是一个功能齐全的集约型居住空间,而很多房东将自家原先住的房子租出去,布置上往往是适应家庭生活的需要。比如,主卧室没有配备书桌椅,双人床占据过多空间,而次卧室常被用作小孩卧室,里面的各种儿童家具成了鸡肋。房东面向单身人士出租单间应对房屋进行单身化改造,搬走原来的家具,采购几件轻便实用的单人家具并不用花费很多钱,却能让空间显得更加宜居。


    7、强化收纳功能
    杂乱是破坏房屋观感的杀手,强大的收纳功能可以让房屋看起来整洁。一个待出租的房屋被清空后,看起来宽敞明亮,此时你也许感受不到收纳的意义。但是房客们在看房时,会在脑中预想各种物品该如何安置,有强大的收纳功能将会是一个重要的优势。特别是对于小空间来说,强化收纳功能更加关键。
    8、挂牌选大中介
    选择合作中介时,尽量选择大型中介公司,有几个方面原因:一是大型中介服务比较规范,同时内部监控力度也很大,而且也极为注重社会形象,因此极少出现私吞租金、卷款潜逃情形,资金安全有保障;二是大型中介公司门店众多,房东的出租信息得以广为传播,同时大型中介公司客户群体数量巨大,从而使得住房能以更快的速度出租,减少空置。


    9、租金切莫定得过高
    如果租金定得太高,势必会影响到出租速度,导致空置时间过长,从而影响租金收益。因此房东在挂牌前确定租金时,一定要对周边的房租市场进行细致了解,尤其是与自己的出租房存在直接竞争关系的其他出租屋的租金报价情况,应该有所掌握,做到知己知彼。
    10、中介建议莫全信
    在确定挂牌价的时候,多数房东通常的做法是,在听取房产中介的建议之后确定挂牌价。当然,这种做法有它的合理性,因为毕竟房产中介对市场比较了解,能够给出相对较为中肯的建议。但如果碰到一个刚入行不久的经纪人,他(她)的建议到底能起到什么作用,就不得而知了。
    11、网上挂牌能省中介费
    通过房产中介挂牌出租房屋,需要向中介公司支付一定的服务费用。以上海为例,中介服务费的收取标准为月租金的35%。而如果选择自行在网上发布房屋出租信息,则能够节省这笔费用。当然,自行在网上挂牌出租也存在一些弊端,比如需要亲自接待潜在客户,会显得相对繁琐一些。
    12、把好房客关
    房客将新房变成垃圾场、搬空新装修房的新闻报道屡见不鲜,因此对房客的把关,也是一项重要工作。高素质的房客能够让房东省事不少,比如直接关系到入住后对房屋的爱惜程度,或者不会因邻居关系而给自己惹上麻烦。通常情况下,有正常工作的、文化素质较高的白领,以及以家庭为单位的房客,都比较让人放心。所以出租前有必要从各个方面了解房客的信息,包括身份证、暂住证、工作证明等;同时可通过与房客的沟通与交流,对其人品和素质进行了解。
    13、尽量避免短期房客
    最好不要租给短期租房者,比如对只租一两个月的人必须抱谨慎态度,尽量以半年为最短期限。短租对获取租金收益不利,甚至可能造成空关时间过长的尴尬情形。同时选择短租的人,多为流动人员,不易管理。


    14、养宠物怎么办
    如果是全装修房,则需要了解房客是否养宠物,如果饲养猫、狗等宠物,可能因为宠物的抓、咬行为,导致家具包括沙发、桌椅、床等损坏情况发生。在签订租房合同之前,一定要向房客了解是否有饲养宠物的想法。如房东反对养宠物,需要向房客明确表明自己的态度,以免为日后留下隐患。
    15、适当让利并不亏
    当房客提出议价请求之后,房东其实不必急于拒绝,而可以采取较为巧妙的方式来处理。比如以4000元/月的价格挂牌一套一室户,当房客还价3900元/月的时候,房东不如索性再让利50元,当然前提是房客承担中介费。根据房客的报价,租住一年需要支付房租、中介费用(上海标准为月租金×0.35)共计48165元,而如果按照房东的提议计算为:3850×(12+0.7)=48895元,两者差距仅730元,在房客可接受范围之内。相比较而言,这种处理方法给房东创造了更快出租的可能性,从而降低了因空关而导致出租收益减少的风险。
    16、切莫轻易亮底牌
    房东在与房客在讨价还价过程中,不要轻易亮出自己的底牌,尤其房子空关时间较长而急于租出的时候,更不要轻易透露这个信息,以免被对方利用。
    17、满足客户要求尽快签约
    房客在看房之后,可能会提出签约附加要求,比如添置一台微波炉、空调或者对房屋的付款方式提出不同意见,为此有的房东觉得太麻烦或不愿意,干脆一口回绝,宁愿去寻找其他的房客。结果又要重新花上大半个月的时间去找客户、看房、谈条件,如此周而复始,白白让房屋闲置。这样算下来,其经济损失少则一个月的房租,多则还不知何年何月才能租出去,损失无法计算。与其这样,不如双方坐下来有商有量,房东可以花上几百块钱购置小家电或者在付款方式上灵活变通,双方尽快达成协议,各退一步皆大欢喜。
    18、费用问题是关键
    合同是对双方的约束和保护,一旦有问题可以凭租赁合同找仲裁机构或法院起诉,因此一定要签订一份完整的房屋租赁合同,同时一定要把房东所关心的内容写到合同里。合同内容主要包括约定好的房租,如租金、水电煤气费、有线、宽带、物业费、北方城市采暖费等其他杂项费用,同时还包括房屋缴租的具体日期、违约责任、赔偿方式,以及支付方式(目前流行“付三押一”的方式);同时,还要明确房客的违约责任,尤其是格式合同中没有体现出来但房东自己极为关注的内容,一定要在附件中体现出来。
    19、避免群租
    在一线城市中,合租的形式比较多见。对于正常的合租行为,房东不宜过多干涉,但如果是“二房东”,房东可以名正言顺地拒绝,同时也要在签订租赁合同时明确约定,如果出现“群租”行为,可视为房客违约,须承担相应的违约责任。
    20、标明家具、家电的状况
    在签订租房合同的时候一定要把家具家电的规格品牌、现有状况等信息以详细附件的形式记录下来,万一房客在使用过程中出现损坏,在确定赔偿责任的时候也能做到有据可依;即便是再细小的东西都要进行详细记录,并且写明损坏之后的具体赔偿方案。此外,对于家电使用过程中出现故障的情况,该如何处理也需要提前约定。
    21、押金、违约金莫混淆
    需要注意的是,不要把租房押金和违约金混为一谈。押金是用来担保房主屋内的设施不被人为损坏,而违约金则是房客违约之后所需赔付的费用,两者并非一回事。因此在签订租房合同的时候,最好以书面的形式把押金和违约金分别明确下来,同时还需明确具体的违约条款。
    22、约定提前解约条件
    为防万一,需要事先约定提前解约条件。大多数情况下,房客和房东不会提前解约,都会按照租赁合同约定的期限来执行。但某些情况下,由于种种原因也会出现租赁合同提前终止或者解除的情况,如果合同中没有对此作出约定,很容易产生纠纷。因此这要求房东提前考虑这个问题,并且能在租赁合同中对提前解约的事宜作出明确约定,这有利于届时双方友好处理这个问题。
    23、打扫干净再交房
    把房子打扫干净了再交给房客。有些房东不注意这一点,其实是错误的。有经验的房东都知道,将房子打扫干净之后再交给房客其实是向对方暗示一定要爱惜住房。如果交给房客的时候脏乱不堪,即便是对方没有当场提出异议,但已经在对方心中留下了不好的印象,更无法指望对方在日后租住过程中要爱惜自己的住房。
    24、告知注意事项
    交房时,还有一项很重要的工作,就是要告知注意事项。对于房客而言,即将租住的住房是陌生的,房间内部所有设施包括家具、家电等,都需要重新熟悉。而提前告知的另一个好处是,可以减少房客在租住过程中因为不熟悉而频繁打搅自己。因此,房东有必要对住宅情况进行详细介绍。房东最好是准备一份《住房使用说明书》,把一些需重点留意的地方一一列出,帮助房客尽快熟悉住宅性能。在告知注意事项中,须重点提醒房客保留水、电、煤气、有线电视、物业费等杂费缴纳凭证,以便在收房时查验。
    25、切莫交出“问题房”
    根据国家有关法律规定,房屋所有权人是房屋使用安全责任人,承担房屋使用安全责任,包括对建筑负有检查维修、委托安全鉴定、治理安全隐患,以及为危险房屋采取处理措施等等。在交房之前,房东自己要先检查一遍电路、水路等,发现问题及时维修,以完全保证安全第一。而在房屋出租过程中,也要及时关注家中电气设备、电路以及煤气管路的情况,如果发现老化现象须及时维修、更换。而一旦发现住房内堆积易燃易爆物品,应及时制止并要求房客清理,以免造成更为严重的后果。
    26、及时响应房客的要求
    积极响应房客的需求,有助于双方展开良好的合作。在出租房屋的过程中难免会出现一些诸如家具、家电损坏,以及水龙头、排水管需要更换、维修等情况。
    27、及时了解房客的需求
    随着各路资金的进驻,考虑到今后的住房租赁市场会发生巨大变化,房东应该及时变换角色定位,以适应市场变化。房东应及时了解房客的需求,与房客保持沟通,并且提前询问房客内心的想法,树立服务意识,不失为一种好的做法。
    28、定期回访很有必要
    因为支付方式的改进,房东可以通过微信、支付宝等方式实现远程收租,所以不少房东在住房租出之后就不大会去关注住房的状况,其实这是不明智的。正确的做法是定期回访房客,要经常打电话询问租房者房屋的情况。如果电话没有办法真实了解情况,那么房东需要定期看看房屋的基本概况。一旦发现房屋有异常现象,甚至违法犯罪情况,比如碰到“二房东”、出现“群租”现象,或者被传销组织、典型诈骗组织占用等,要及时通知相关部门。
    29、多向邻居了解情况
    经常了解一下邻居的反映,避免租房人损害邻居的利益,或是违反公共道德。而一旦出现这些问题,应该及时跟房客沟通,以免遭到邻居投诉,让自己惹上麻烦。
    30、与房客友好相处
    要与房客友好相处。有些房东并未学会如何与房客相处,认为自己租房给对方就占据绝对主动权,因而对房客不太待见。但这么做其实会遭到房客反感,导致双方关系紧张,反而会让自己陷入不利境地。其实,与房客友好相处的好处很多,比如能够促使房客在租住过程中爱惜住房,同时以后不再租住之后,还有可能会推荐新的房客过来。
    31、购买家庭财产险
    目前,在保险公司的家财保险产品中,专门为出租房屋的房东设计了专属产品,保障出租房屋、室内财产及装修,无论是台风、暴雨、火灾、爆炸等自然风险,还是出租人责任险都可保,并有租金损失及出租屋声誉受损津贴。如平安保险推出的“出租无忧家居保险”产品,只需100元,可保50万/年。
    32、督促房客按时缴费
    房东要督促房客及时缴纳水、电、煤气等费用。有些城市还将水、电、煤气等费用的缴纳情况列入个人征信中,如果一个人长期拖欠这些费用中的某一项或多项,将造成不良信用记录,并带来一系列不利影响,比如影响到自己申请信用卡、贷款,甚至影响到出行,包括不能乘坐飞机、高铁等。此外,让租房人保留缴纳水、电、暖、煤气、有线电视、宽带、电话费用的收据,避免欠费。
    33、提前了解房客想法
    最好提前两个月征询房客是否考虑续租,尤其是在租房淡季,越早做准备,就越主动。因为在淡季比如春节之前,或者三伏天,人们换租的意愿极低,会导致空关时间被动延长。在这种情况下,房客如无续租想法,房东应该提前招租,尽量在该房客搬走之前找到下一个。即便是未能做到完美对接,早做准备也有备无患。
    34、优待老客户
    针对老客户让利,有不少好处,比如能够尽快将房子租出去减少空置,以免影响到租金收益。举例说明,即便是租金上涨5%,但如果因为重新出租而导致空置时间超过一个月甚至更长时间,其实还不如原价租给原房客划算。
    35、仔细查看主要家电、家具状况
    在收房的过程中一定要注意对家具、家电以及装修部分的检查。在出租之前,房东一般会收取一个月的租金作为押金,其主要目的在于当房客在租住过程中损坏家具、家电时用以赔偿。一旦发现有损坏的情形,需当场向房客指出并商定赔偿金额。
    36、欠钱不走怎么办
    租赁合同到期以后,如果房客尚未搬出,须当即了解房客的想法。如果房客明确表达了续租的意愿,可立即着手续租事宜并收取下一个季度的房租。而如果房客的答复模棱两可,房东需立即着手准备收房,如果对方不配合甚至百般阻挠,可采取自我保护措施,比如报警等。
    37、提前退房怎么办
    通常情况下,如果租期未到而选择提前退租,按照事先约定,房东可以不退押金。但凡事也有例外,如果房客向房东介绍自己的朋友接替他(她)继续租住,并未影响到房东的租金收益,房东也可以在收取新房客押金之后,退还上一个房客的押金。
    38、结清水电煤等费用
    在退房时,需要提醒房客把欠缴水、电、煤气费等费用结清。如果物业费也是由房客承担的,也需要一并结清。须查验房客保留的水、电、煤气、有线电视、物业费等杂费缴纳凭证,以免出现拖欠。否则一旦有费用未结,事后追讨将会困难多多。
    39、退费有讲究
    需要提醒的是,在尚未确认房客是否完全结清所有费用,以及有否对屋内家具、家电没有造成损坏的前提下,切莫先退还押金给对方。否则,在退钱之后才发现这些问题时,再向对方要钱,难度可能极大。
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